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标题:日本民宿活跃,观光立国之路任重而道远,民宿市场的课题

  • tessiexenia 散步者
  • 加入时间:2017-12-04 积分:35

本文于 2018-05-30 08:54 提交 | 评分:15 | 已有 176 人浏览

访日游客与日俱增,酒店数量严重不足

去年(2017年)访日游客约2869万人次,同比上升19.3%,创5年新高。回顾2013年的时候这个数字还停留在1000万左右,仅仅4年就增加了近3倍的外国游客。

政府不断推进观光立国,并制定了力求到2020年奥运会、残奥会举办之时吸引访日游客数4000万、2030年增加到6000万的目标。预计到20204000万人次绝非遥不可及。

在这样的大环境下,为了提高民宿的接待能力,新增和改造的酒店相继问世。但是由于征地和建造需要一定的时间、特别是像东京、大阪这样的大都市,经常发生酒店客满、住宿费水涨船高的现象。

因此,解决当前酒店客容量不足的一大方法,就是利用普通住宅实行收费的民宿经营。

 

眼下日本民宿市场规模较大  日本注册数量超6万套

作为经营规模最大的民宿性质网站——美国的Airbnb,在日本已有超6000万套的民宿进行了注册。而且据日本观光厅去年第三季度(7-9月)的调查显示:14.9%的访日外籍游客表示在旅日期间至少会选择一晚入住民宿,单纯计算的话也就是7人中有1人选择民宿。这样来看,日本民宿已经成为了外籍游客住宿的选择之一。

 

目前法律门槛较高、违法经营民宿较多

虽说如此,但1948年制定的旅馆业法中对专有面积、防火性、寝床的摆放位置、寝具的卫生管理等诸多事项都有细致的规定,即便是门槛最低的简易宿舍要获取许可都绝非易事。因此,目前经营的民宿普遍都存在未获得经营许可、违法营业的问题。

于是,今年615日开始施行的民宿新法(住宅住宿事业法)因大幅度放宽了房屋的必须条件,减轻了违法经营的情况,搭建了一个可以让更多房屋堂堂正正地加入民宿队伍的大环境。

 

也有观点认为民宿新法门槛较高

但是另一方面,也有观点认为新的民宿法案虽然放宽了条件、但是门槛设置仍然不低。查阅了民宿新法的具体内容后发现,法案规定提供民宿的天数上限为一年180天。

另外,对于住宅类型也设置了条件,具体为:供基本起居使用」「正募集入住者」「随时可供房屋所有者、租客或转租人居住使用

 

商业性质的民宿经营困难重重

也就是说,像是因为自家的空房闲置想要在一年里反复当民宿出租、或是持有的出租用公寓因为始终定不下租客,想在短时间里用作民宿出租的情况下,把自己的房子专门地出租或购入,一年期间作为民宿买卖的行为是不允许的。

鉴于这种情况,虽说实行了民宿新法,但目前用作民宿的房屋很难合法经营,是因为与民宿本来的宗旨背道而驰,单纯以商业和盈利为目的经营者较多的关系。

 

民宿在全球受到热捧的原因?Airbnb的兴起

在世界范围内掀起民宿风潮的是美国的Airbnb网站。这家公司是由2名大学同班同学创立的,他们毕业后搬到旧金山后不久,当地举办了大型的活动,因为给予因酒店客满而无处安身的参加者提供短期的宿舍和早餐,由此迸发了创业的灵感。

 

契机是活动举办期间的短期宿舍

Airbnb与英国等国家经营的B&BBed and Breakfast)的概念相同,以相对低廉的价格提供住宿和早餐,住宿设施规模较小。Air的意思是由:给2名住客准备1人用的充气床(airbed)而来的。实际上当初网站域名就是:Airbedandbreakfast.com也就是说,当初的设想并非来自平常所说的民宿,而是最初由活动举办时的民宿想到的。

 

合租与经济型设想相吻合而发展

这个想法与率先在欧美流行的共用、经济型创想不谋而合,民宿中介网站由此迅速发展。所谓共用、经济型,是指「将个人所持有的闲置资产以出租、或中介的形式提供服务」。现实中除房屋以外,也有不少交通工具、家具、衣物等作为共用资产被使用。

近年来,因为消费者意识从原来的拥有形态转变成使用体验的价值观念,共用、经济型得以蓬勃发展。普遍的观点认为:人们的经济所得的差距原本就在不断扩大、让所有人都拥有是一件十分困难的事。与此同时毋庸质疑的是,即在互联网和Web技术日新月异的前提下,对持有者和使用者进行配对就变得轻而易举了。

 

作为日本新型文化的Airbnb2014年问世的情形

以共用、经济型为原型的民宿,主人单纯只是将自己部分闲置的房间借给旅行者、让他们在这片土地上获得舒适愉快的体验。有时和住宿者的沟通也会是享受民宿的一大快乐。再加上收回的住宿费可以用来支付房贷和租赁费,岂不更让人乐哉。

Airbnb最初登陆日本是在2014年,据那时就在Airbnb上注册的房东表示,提供民宿的动机是早前自己在国外通过Airbnb体验过民宿,感受到了当地主人的慷慨后,自己也想以同样的方式款待他人。

而且,2014年之初,地段良好且宽敞的房间一晚花费即使高达2万日元,因房间数量稀少,用不着特别打广告,就已经是满满当当的了。

而且,预订的人大多数是大学教授、经营者、IT技术人员。也就是说,使用民宿的人并不是因为价格比酒店便宜,而是想要切身体验新型文化的人越来越多了。

 

民宿风潮下变化的主宾动机

在那以后从2016年开始,日本才真正刮起了一股民宿旋风。其结果就是民宿的环境发生了巨大变化。房地产公司打着“获Airbnb许可”这样的旗号吸睛,把租金在市场价的基础上又提高了3成。

 

以投资为目的主人增加

最早,房间预定完成为止的一系列沟通,钥匙转交、房屋清扫等和经营相关的工作都是由房东自身完成的。现在多数都交给外包公司全权操办,单纯站在房间所有者立场上的民宿经营者多了起来。

另外,许多研讨会打着经营民宿可以不劳而获」「Airbnb赚钱容易」这样的宣传名义。随之而来以投资为根本目的的民宿业者不断增加,数据表明在日本注册Airbnb的民宿中有6成为空房。

 

使用者动机由新型文化体验向低廉的住宿费转变

于此同时,民宿的使用者也从文化享受一族,向追求低廉住宿费的群体转变。

现在,如果在Airbnb上搜索东京银座的房间,房间数约340家,平均住宿费在9416円/晚。银座的商务型酒店每一晚在1万円以上是司空见惯的,可以确信的是Airbnb上提供的房间还是相对便宜的。

 

民宿新法下的民宿市场会愈发活跃还是鱼龙混杂

民宿新法针对到目前为止大众眼中不够透明化的民宿产业,通过提高宾客的信任感,旨在促使民宿市场的蓬勃生机,但是要如此断言也并不简单。

 

民宿提供的天数限制为180天,恐或赤字经营


首先,民宿在一年中限制为最多提供180天,对于完全以盈利为目的的民宿从业者来说,剩下的185天房屋处于闲置状态,无法交易。新经济联盟的调查显示,民宿经营者中有9成是空关房、而有主人的房间中7成因为180天的限制,其实出现了赤字。

因此,一些房东考虑在剩下的半年时间里也通过短期出租来盈利,不过想要在1-6月、7-12月短期出租房间,吸引住客的成本将翻倍,最终恐怕只会降低每一类房间的可用性,产生负面效应。

 

房东承担各类资料、窗口设置等义务的巨大成本


另外,民宿新法对各类资料的提交、对避难路径的表示、住客名单的保留、外语标记注意事项、接受投诉窗口的设置等义务,都设置了处罚规定,增加了民宿运营的成本。

考虑到180/年的上限,民宿新法下的以盈利为目的运营的民宿收益性几乎为零。另一方面,对单纯提供房间的房东来说,虽然损失相对小一些,不过仅仅为了一年里为数不多的几次房间供应,相信满心期待简化上述繁琐手续的房东一定不在少数吧。

其结果就是,民宿新法下要扩大合法的民宿市场这样的方案非常不透明、或许还会助长非法民宿的势头。

 

真正资料提交受理后1个月低开仅232

事实上,从观光厅发布的信息来看,6月的全国各地实行民宿新法之前,从315日受理开始,到415日为止的一个月里只有232件申请。

 

Airbnb上盈利越来越难

注销件数超过新注册件数

事实上,目前虽尚未实行180天上限的民宿新法,想要在Airbnb上赚钱已经是比较困难了。举个例子:从民宿信息提供商AirLabo的数字来看,去年8Airbnb1个月的新注册数为3285件,相反注销数超过新注册数达到4276件。也就是说在保持快速成长的民宿市场的推波助澜下,民宿房间数量持续扩大的时代已经终结了。


价格走低保证了预定率,却无法确保回本

因为房间数量处于饱和状态,为吸引客户预定,民宿在住宿费上打起了价格战。而价格走低多少提升了预定率,但是越来越多的房间或面临无力回本的窘境。

 

以银座的一室公寓出租为民宿的具体案例

我们来看一个民宿收支结构的具体案例吧。银座的一室公寓最低一个月房租10万円,假设在Airbnb上新注册一间银座的一室公寓房。

调查了Airbnb上的银座一室公寓的住宿费发现,1万円以下的居多,假设看中了一间7000円左右的房间。一晚的住宿费为7000円,一个月入住天数若低于14天,就会无力覆盖租金出现赤字。如果是热门的房间,一个月差不多可以住到20天,这样的话收入:7000円/日×20日=14万円,一个月就能赚4万円。

但是,如果想要赚到4万円,那么从预订、入住登记、打扫清洗等都必须由房东亲历亲为。但事实上,多数情况下都是委托管理公司来打理,这样需要支付收入的20%~30%+清洁费的服务费,加上Airbnb还要收取3%的中介手续费。

Airbnb还会从住客身上收取6-12%的手续费,Airbnb官网上表示的住宿费并不是房东的收入,为了计算的简便,忽略Airbnb网站的相关费用。

假设清洁费为收入的25%+5000円/回的话,就必须向管理公司支付(14万円×20%)+(5000円/回×6回)=28000円+30000円=58000円的经费,等于亏了18000円。如果继续请管理公司打理,想要保持收支平衡,就必须把住宿费涨到8125円。再加上如果想赚满40000円,相当于从头到尾自己打理的情况下,住宿费起码涨到10625円。

 

但是,这毕竟是以入住时间20天为前提计算的,假使只有15天,即使涨到10625円也几乎不赚钱。不过话说回来,比起一晚住宿费高达1万円以上的民宿,筑地、新富町这些银座周边的地区可以住到价格相对优惠的酒店,民宿的优势就不明显了。因此即便住宿费9000円左右,入住天数维持在20天的,房东手上也只赚1万円左右,根本算不上什么盈利的买卖。


对房东及房客的吸引力减弱

这样一来,民宿对于房东不再是赚钱容易的买卖;而房客心里也应该清楚,民宿的价格战优势已经不复存在了。

目前,民宿盈利的不是房间的主人,而是转移到中介网站和管理公司上。合租中间发生的问题,民宿同样存在。

 

东京大阪大量倒闭的酒店是否会重蹈巴黎的覆辙?

在比日本更早普及民宿文化的巴黎,仅2017年一年歇业酒店数就达到800家,加上民宿公寓房的上升,导致租房市场价格猛涨,居民因无法续约搬到郊区居住的情况屡见不鲜。

鉴于巴黎的情况,在东京大阪,恐怕不少被民宿抢去一杯羹的酒店从业者内心多少有些许惶恐。而且不少人担心租不到交通便利地段的房子。

 

巴黎和日本截然不同的3大理由

不过,我认为日本不会重蹈巴黎的覆辙,理由有以下3点:

 

首先,巴黎民宿一触即发是在规则制定之前,而现在出台了比日本更为严格的一年上限120天的规定。按照这样的天数提供民宿是极其困难的,今后合法的房间数量很可能越来越少。话说回来,虽然很多房东表示日本180/年的限制过于严格,但相比伦敦90天,阿姆斯特丹60天的限制,日本可谓是最为宽松的了。

 

其次,巴黎这样的城市经常举办活动,特殊时期因房间爆满,一室难求而闻名。因此民宿也是为了填补高峰时期客房的不足;反之,酒店竞争不过民宿也是受到酒店本身客房紧张的影响吧。

即便是巴黎的高级酒店,房间面积也小得惊人。经常听人说起要在3星级酒店的房间里展开2个行李箱得花一番功夫、还有电梯只能乘3人之类的。

另外,对客房可入住的人数有严格的要求,双床房最多只能住2人。因此,有2个孩子的家庭就必须预订2间又贵又小的房间。也就是说消费者本身对巴黎酒店的住宿满意度非常低,因此民宿很可能在价格和面积上占据优势。

 

第三,日本商业性质运营的民宿已经不再诱人,随着民宿新法的实行,法规限制的扩大,民宿之热将不再持续升温。

 

访日中国游客上升,民宿恐陆续增加

民宿不只有「Airbnb

Airbnb表示非常欢迎此次的民宿新法,将全力支持举措。因此,像那些没有递交申请的、设备不完善的、经营时间超180天的房间今后将会从网站上销声匿迹了吧,网上刊登的房间也会因为违规积极取缔。

不过,Airbnb身为民宿的创始者,拥有绝对的知名度和市场占有率,认为民宿产业会因Airbnb而发生巨大格局变化还为时过早。


面向中国游客,中国民宿网站的发展

观察访日游客的国籍发现,来自中国大陆、台湾、香港这三个地方的数量超过了50%。由此面向华人游客的中国民宿网站持续盛兴。目前有诸如:「自在客」「住百家」「途家」这样的中国民宿网站,在「自在客」网站上搜索日本指定的房间后,显示7730条住宿家庭,8778家房间,房间信息全都是以中文介绍。

使用中国民宿网站的时候,必须使用中国的电话号码和ID账号,因此业务领域专门针对中国人,外国人很难使用。对中国游客来说,比起用英语操作的Airbnb来说,全中文显示的民宿网站更加方便,因此大部分人不使用Airbnb。民宿新法实施后,是否对这种只有中文和中国人构成的民宿网站上的房间合法性进行监督,还不得而知。

海外民宿从业者增加、实际状况难以把握、日本的利益降低

不畏惧是非争端,勇于进出灰色领域寻找商机,中国人生来就属于意志力强大的人种。和如今较为严峻的黑车现象一样,中国企业从事面向中国游客的民宿经营,即使被检举恐怕也不会消亡反而会愈发壮大。其次,为了扩大收益或回避投诉,越来越多中国人买下整栋的楼房用于民宿,想要了解实际情况就更加困难了吧。


观光立国方针必须吸引欧美富裕阶层游客

政府立足于观光立国的方针,往往只关注访日外籍游客数量,但是要提高观光的经济效果,就不能只关心收入(数量×单价)中的数量、提高单价更为关键。从这个层面来看选择在哪里投宿,除酒店之外,完善一些高品质且价格公道的民宿尤为重要,但这还不是最重要的。


增加亚洲之外的其他地区,尤其是欧美游客

至今为止,首先对于吸引近邻亚洲国家的外籍游客的方针是比较奏效的,2017年来自中国、韩国、台湾、香港等东亚国家以及泰国、新加坡、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的游客数量超过了总数的80%。另一方面,欧美澳国家的游客数量仅占11.3%

未来,想要在2020年吸引4000万访日外籍游客数量就不能仅仅依靠亚洲的游客,必须提高海外旅行人数较多的欧美籍游客数量。

 

面向富裕阶层的酒店、景点远远不够

为什么欧美游客很少来日本旅行?对于这个问题,想必很多人会说:日本距离较远,得花上不少时间和金钱的缘故。不过这话只说对了一半,日本距离远,时间上的确消耗较大,但是根本原因是大多数人不想去。事实上对欧美圈来说时间经济都消耗较大的东南亚高级旅游景点还是有许多欧美游客前往的。

为什么不想去日本可能有多个原因吧。从住宿方面来说,日本缺少富裕阶层理想入住的高级酒店是一个比较大的因素。对富裕阶层来说,都没有舒适高级的酒店,也就不值得花上时间金钱特地去旅行。

日本本土拥有帝国酒店、Okura这样的高级酒店,同时最近也出现了像丽兹卡尔顿、半岛、康莱德、文华东方等外资高级酒店。虽有奢华酒店,但数量远远不够。

酒店等级用星级表示,最高等级为5星。由FiveStarAlliance组织提供的数据,日本达到5星级的酒店只有30家。东京只有19家。

让我们把这个数字和国际上的其他地区比较一下吧。亚洲的国家来说,香港35家、新加坡33家、比极小型国家都要少;同样日本也落后于经济实力不如自身的国家,印尼58家、泰国111家、中国也有135家。再把视线转向欧洲,英国131家,意大利184家、法国125家。世界上五星级酒店数量最多的美国484家。

 

扩充面向富裕阶层的服务,期望提高单价

当然,在5星酒店入住的旅客在旅行期间也会在饮食、购物、体验等方面同样挥金如土,因此不单单是增加外籍游客的数量,要提高经济连锁效应,首先必须整顿基础设施,增加面向富裕阶层的5星酒店数量不失为一个有效的对策。具体该如何落实且另当别论。

 

农林从业者把握未来民宿的指向

目前法律认可的5种民宿类型

最后关于民宿,我认为中心城市要和酒店抗衡,可以通过降低住宿费用的方式采取差别化战略;地方城镇则可在农家民宿上投入更多精力。事实上,合法的民宿不外乎以下5种类型:

1.      简易宿舍用途的民宿(旅馆业法)

2.      特区民宿用途的民宿(国家战略特别区法)

3.      基于民宿新法下的住宅申请用途的民宿(住宅住宿事业法)

4.      活动用途民宿

5.      农家民宿(旅馆业法及农村山村业余法)

 

充分利用农家民宿发挥日本独特的民宿文化

说了这么多民宿的话题,基本上都集中在第3条住宅申请用途的民宿,农家民宿是农、渔、林业从业者把自家的住宅作为设施,为那些想要体验农村渔村生活或职业的人提供住宿。

商业行为为目的提供住宿的情况下,必须获得简易宿舍的许可,但是农家民宿条件比较宽松,建筑面积要求在33平米以上,就算达不到也完全没有问题。

最近,还有一些本身不是农林渔业从业者,借助附近相关从业者的帮助,提供职业体验或从中介绍农家民宿的。另外还有一些不收取住宿费、接受等价的伙食费或体验指导下,这种情况下就不需要简易宿舍的许可了。

 

现在,外籍游客绝不是单纯地走马观花,想要切身体验日本文化和生活的人越来越多了。实际看过Airbnb网站了解到,不单对住宿地、还有许多致力于体验型业务的经营。

于是,靠观光振兴地方经济,推进农家民宿或家庭旅店,既符合外籍游客的需求,也应该能丰富日本的观光资源。体验的内容不仅停留在目前的农林渔业,扩展到传统工艺等方面也是一个不错的建议吧。

 

※本专栏基于截至到2018430日的服务、法律而撰写。


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评论

回复 支持(1) 反对(0)林敏 发表于 2018-05-26 10:21 
昨年(2017年)の訪日外国人旅行者数は、前年比19.3%増の約2869万人となり、5年連続で過去最高を更新しました。2013年の実績が約1000万人だったことを振り返ると、わずか4年間で3倍近く外国人旅行者数が増加したことになります。去年(2017年)访日游客约2869万人次,同比上升19.3%,更新了5年来的最高记录。比起2013年的时候这个数字在1000万左右,仅仅4年就增加了近3倍的外国游客。——试译:去年(2017年),访日的外国游客人数达到约2869万人,同比增加19.3%,连续五年创历史新高。回顾2013年大约1000万人的数据,外国游客人数在短短四年内几乎翻了三番。
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